Todos sabemos que en España no eres persona de bien si no te compras una vivienda. Da igual en que condiciones, donde se encuentre o lo endeudado que te quedes gracias a ella, lo más importante es tener un sitio donde caerte muer... habitar.

En Alemania, este deseo incontrolable de poseer una casa no lo es tanto y muchísimas familias viven de alquiler. El motivo de esta diferencia en el comportamiento de los ciudadanos de los dos países es el hecho de que en España el valor de venta de las viviendas desde hace muchos años siempre ha subido (se cocía a fuego lento la burbuja que explotó hace unos años) mientras que en Alemania el precio apenas sufría variaciones (entre el 0,5% y el 1% de incremento anual), por lo que el hecho de considerar una casa como una inversión (como hacemos en España), aquí apenas tiene lugar.

A esto se le une el hecho de que el alquiler está muy arraigado en la sociedad alemana y también lo complicado que puede resultar aquí encontrar la financiación adecuada para poder adquirirla; aunque también es cierto que esta situación ha cambiado los últimos años en Alemania, ya que el precio de la vivienda sube lenta pero inexorablemente año tras año, cambiando un poco la perspectiva de la población sobre comprar una casa. Dicho esto, si estáis decididos a comprar una vivienda, seguro que esta entrada os resulta de utilidad. Adelante pues.

Buscar la casa

Aunque este puede parecer el paso más sencillo, no lo es tanto, ya que debido a lo explicado anteriormente, la oferta de casas a la venta no es tan grande como en otros países, por lo que encontrar un inmueble de calidad y con un buen precio puede ser una tarea de varios meses o incluso años. Para la búsqueda, hay que usar los mismos recursos que se usan a la hora de buscar un alquiler, es decir, los portales inmobiliarios que hay en internet o incluso acudiendo a una inmobiliaria física, pero en este último caso tendremos que pagar a la inmobiliaria su comisión por ayudarnos en dicha búsqueda.

Si nos decidimos a realizar la búsqueda por internet, el portal más recomendable ya que posee una de las mayores bases de datos de vivienda es el conocido portal InmobilienScout24. Una vez dentro, tan solo tendremos que cambiar «Mieten» por «Kaufen» en el desplegable de más a la la izquierda y seguir introduciendo los datos que solicita, que son la localización de la vivienda y el tipo. Obviamente también podemos acceder a filtros más detallados para incluir cualquier requisito que tengamos (que tenga balcón o jardín, cocina amueblada, rango de precio, etc.).

En caso de estar buscando una vivienda de obra nueva, hay que tener en cuenta que será necesario pagar una comisión (Provision) tanto si acudimos directamente al promotor como si acudimos a un agente inmobiliario (Markler), aunque en este último caso dicha comisión será un porcentaje del precio total de la casa.

Si buscamos una vivienda de segunda mano y acudimos de nuevo a un agente inmobiliario, por normal general ocurrirá exactamente igual que en el punto anterior, siendo necesario pagar una comisión, aunque hay veces que dicha comisión la paga el vendedor y puede que nos la ofrezcan sin dicho pago.

Hablar con el banco

Puede que os parezca raro que ponga este paso aquí y no tras visitar la casa, hablar con el dueño, hacerle una oferta etc. pero es que en zonas donde hay una alta demanda para comprar una casa, es más que probable que el dueño ni tan siquiera se moleste en daros una cita para ver la casa si no demostráis previamente que el banco os puede dar el dinero que solicita, por lo cual, suele ser habitual tras haber consultado el mercado, acudir al banco a que nos realice un estudio y nos diga la máxima cantidad a la que podríamos aspirar a la hora de solicitar un crédito hipotecario. Una vez realizado dicho estudio nos proporcionará un papel donde detallarán estas cifras y que será el que os «abra la puerta» tanto figurada como literalmente de la casa que queréis comprar.

Llegar a un acuerdo

El siguiente paso es llegar a un acuerdo con el vendedor en cuanto a precio, condiciones de la venta y plazos (si es que os ha gustado la casa, claro está). Lo más normal es que se firme un acuerdo en el que aparezca una fecha antes de la cual el comprador tendrá que conseguir la financiación adecuada para el pago de la vivienda, dando por hecho que no se dispone del capital necesario, ya que en caso contrario se puede proceder directamente a su compra.

Comprobaciones previas

Durante este impasse habrá que determinar también si la vivienda que se desea comprar tiene algún tipo de carga financiera o problemas de propiedad, para que en caso de haberlas, solicitar la resolución de las mismas antes de la firma efectiva de la compra.

Igualmente será necesario averiguar mediante tasación profesional el valor real de la vivienda, ya que en caso de necesitar un préstamo hipotecario para pagarlo, como máximo podremos optar por normal general al 70% del valor real de la vivienda, y no del valor de compra pactado con el actual propietario, siendo por tanto más que necesario este paso para saber cuanto capital será necesario tener para poder llevar a cabo la compra.

Además de todo esto, el dueño o promotor de la vivienda (en caso de ser obra nueva) tendrá que hacer entrega previamente a la firma de la venta de un documento donde se pueda verificar que se ha hecho un peritaje del terreno sobre el que se encuentra la casa para comprobar que no existe ningún tipo de problema químico en el subsuelo. Aunque esto pueda parecer una tontería, tiene mucha importancia ya que el lugar donde se erige la casa puede que anteriormente albergara una factoría con sus vertidos químicos correspondientes directamente al subsuelo. Claro está que esto no es necesario en todas las viviendas que se compran, sobre todo si es un edificio con 50 vecinos.

Búsqueda de un préstamo hipotecario

En caso de no ser multimillonario y querer financiar el pago de la vivienda, será necesario buscar un crédito hipotecario, lo cual está explicado en detalle en este post. Recordar que lo mejor es acudir a diferentes fuentes, ya sean bancos, cajas o agentes financieros. Obtener un par de ofertas de cada una de las fuentes y luego elegir la mejor de todas.

Entrega de la llave

Si todo ha discurrido correctamente, ya hemos conseguido encontrar la casa, financiarla y firmar el contrato de compra venta, llegará el día de la entrega de llaves (Übergabe), ya sea con el promotor, con el agente inmobiliario que hayamos podido contratar o con el dueño si es vivienda usada y no hemos usado intermediario alguno. En esta entrega lo habitual es que se revisen todos los posibles problemas que pudiera tener la casa (Mangel) y se detalle cuando y de que forma van a solucionarse. En el caso de ser una vivienda nueva también es habitual que algunos detalles aun no estén terminados, por lo que será en esta cita cuando se detallen junto con los problemas mencionados.

Una diferencia con respecto a España es que aquí es bastante habitual contratar los servicios de un arquitecto para que revise la vivienda, sobre todo en caso de haber comprado sobre plano, de forma que en este proceso de revisar que todo esté correcto, el profesional revisará exhaustivamente la casa y con casi total seguridad encontrará problemas o vicios que el comprador es totalmente incapaz de detectar. El precio aproximado de este servicio suele ser de entre 300 y 600 euros, pero aunque pueda parecer mucho, merece la pena. Obviamente ayudará a documentar todo el llevar una cámara digital para que quede constancia fotográfica de todo y evitar futuros desacuerdos o diferencias.

En el caso de haber comprado una vivienda nueva, en Alemania existe la posibilidad de únicamente hacer el pago del 91% del valor de la vivienda a la entrega de la llave, y el otro 9% restante cuando todos los problemas o temas pendientes queden resueltos. Digamos que es una forma de presionar al promotor para que no se relaje una vez recibido el dinero por la venta del inmueble, de ahí la importancia de contratar los servicios del arquitecto mencionado.

Pago de impuestos (IBI)

En España cuando alguien se compra una vivienda no solo estará obligada a pagar su valor de compra, además tendrá que pagar un impuesto anual que se conoce como IBI (Impuesto sobre Bienes Inmuebles). Este impuesto se basa en el valor de tasación de la vivienda para el estado, lo que se conoce como «Catastro» e irá directamente a las arcas de cada ayuntamiento donde residan los inmuebles que lo pagan (viviendas, locales, garajes, etc.).

La cantidad concreta a pagar anualmente por un inmueble es un porcentaje de su valor de tasación en el catastro, y suele variar entre el 0,4% y el 1,3% de dicho valor, en función de distintos criterios, como su ubicación. Este porcentaje puede ser modificado ligeramente por cada municipio, pero con ciertos límites, que rondan entre el 0,05% y el 0,15%. Hay que tener en cuenta que aunque el valor del catastro se debe actualizar cada 10 años aproximadamente, casi siempre suele ser inferior al precio de mercado (la mitad aproximadamente). Para que os podáis hacer una idea, en la ciudad de Sevilla el IBI es del 0,7% y en la ciudad de Madrid del 0,5%.

En Alemania el sistema es similar al español, pero el impuesto a pagar se aplica al suelo, no al inmueble en sí, por lo que su importe deberá dividirse entre todas las viviendas que se encuentren en dicho terreno. Todos los municipios tienen dos categorías de impuestos, y en función de la clase se aplicarán unos cálculos u otros para determinar la cuantía del impuesto:

• Clase A. Terrenos agrícolas.
• Clase B. Terrenos edificables.

Todos estos terrenos están tasados por el gobierno y cada año los propietarios deben pagar un porcentaje de dicho valor de tasación en función de las distintas características. Al igual que ocurre en España, hay varios porcentajes diferentes en función de las características concretas del terreno, variando entre el 3% y el 10% sobre el valor catastral. También, tal y como se hace en España, cada municipio puede variar el impuesto final a cobrar, pero no «ligeramente», sino con porcentajes de multiplicación sobre el impuesto total que pueden ir desde el 100% hasta el 1000%. Por ejemplo, en Düsseldorf un terreno urbano tiene un IBI del 3,5% sobre el valor de tasación; pero la cantidad obtenida se multiplicará por un 440% antes de cobrársela a los propietarios (valor actualizado a 2018). El valor medio de dicho multiplicador en Alemania es de aproximadamente el 400% pero en algunas ciudades como Berlín es mucho más alto (casi el 900%).

La razón de estos multiplicadores tan altos se encuentra en las tasaciones del catastro Alemán, las cuales datan de 1964 en la Alemania occidental y de 1935 en el caso de la Alemana oriental, es decir, son muy antiguas y no se corresponden en absoluto con el valor actual de mercado. Esta situación ha provocado que el pasado Abril de 2018, el Tribunal Constitucional de Alemania haya declarado inconstitucionales dichas tasaciones, obligando al gobierno a realizar nuevos cálculos para como muy tarde finales del 2019, es decir, que se deben volver a tasar alrededor de 35 millones de viviendas. Después de esta fecha, el estado contará con 5 años para revisar todos los datos, por lo que el «nuevo IBI» se comenzará a pagar a partir del 2025 y aunque en algunos casos bajará, se espera que la subida sea generalizada, para disgusto de los actuales propietarios de viviendas.

También comentar que en algunas regiones de Alemania, los terrenos clasificados como de tipo A están además sujetos a un impuesto eclesiástico extra sobre los inmuebles, en caso de que el propietario esté inscrito como miembro de la iglesia y pague ya el impuesto a la iglesia. El importe de este impuesto extra suele ser sobre el 10% del impuesto anterior.

Disfrutar de vuestro nuevo nidito