Si queremos nadar un poco contra corriente y comprar una vivienda en territorio Alemán, a no ser que seáis multimillonarios deberéis conseguir un crédito hipotecario para poder hacer frente al pago de la vivienda con infernales cómodas mensualidades durante unos cuantos años, pero antes deberíais saber a lo que os enfrentáis, no vaya a ser que cambiéis de opinión en el último momento…

Diferencias entre una hipoteca española y una alemana

En Alemania, conseguir un crédito hipotecario puede resultar una tarea complicada, y aunque no es imposible, si difiere y en mucho a la facilidad con la que se concedían créditos en España hace unos años, pudiendo obtener incluso más dinero que el precio total de venta para hacer frente al pago de otros bienes, como muebles o incluso un coche, gracias a tasaciones engordadas artificialmente y al más que cuestionable «buen hacer» de los agentes financieros. También es cierto que después de la crisis dichas facilidades han desaparecido y obtener el crédito puede resultar incluso más complicado que en Alemania. Aun así, las diferencias entre una hipoteca alemana no son pocas y van un poco más allá de lo mencionado:

• Tasaciones. Las tasaciones son reales y se ajustan al valor de la vivienda, no estando engordadas para conveniencia del banco y del solicitante. En caso de que el valor de tasación sea excesivamente bajo con respecto al valor de venta, con casi total seguridad no se aceptará la operación.
• Valor del préstamo. Generalmente el banco solo estará dispuesto a aportar como máximo alrededor del 70-80% del valor de tasación de la vivienda, aunque obviamente, si se presentan avales tanto personales como en forma de propiedades, este porcentaje puede subir o incluso ser del 100% de su valor.
• Tipo de amortización. Al pedir una hipoteca en España, tenemos dos opciones, o bien hacerla usando el sistema de amortización francés en base a un tipo de interés de referencia (generalmente el maldito bendito Euribor) y que varía en el tiempo o bien hacerla usando un sistema de amortización alemán, en el que el interés es fijo. En España el tipo de amortización mayoritario es el francés mientras que en Alemania el más usado es… pues el alemán por supuesto… cual si no.
• Cuotas. En España, al hacer uso del sistema francés (interés variable usando un índice de referencia tipo Euribor más un diferencial), se tiene como resultado que se paga una cuota la cual depende directamente del índice de referencia, por lo que si dicho índice se mantiene estable, la cuota lo hará igualmente, pero si varía, en cada revisión la cuota variará. En Alemania al usarse mayoritariamente un interés fijo sobre el capital por amortizar, la cuota se mantendrá fija hasta que llegue el momento de revisar el interés aplicado (según lo acordado con el banco) y si este interés se ha mantenido estable, dará como resultado que las cuotas a pagar bajarán, ya que el importe pendiente es menor.
• Plazo de la hipoteca. Al contrario de lo que ha ocurrido durante muchos años en España, las hipotecas alemanas suelen tener un marco temporal de entre 5 y 15 años. Lo habitual suele ser contratar una hipoteca a 5/10 años pagando mensualmente un importe que no va a cubrir la totalidad del préstamo. Una vez transcurrido el plazo del préstamo, habrá que abonar dicha diferencia o volver a negociar de nuevo otra hipoteca por el valor del importe pendiente pero renegociando los términos, ya que habrá que adaptados a la situación financiera que exista en ese momento. Obviamente también es posible obtener un préstamo que cubra la totalidad de la hipoteca, pero son bastante más complicados de obtener y hará que el interés ofrecido por el banco suba acorde con el plazo de la hipoteca.
• Capacidad financiera. El banco, a la hora de determinar si concede o no el préstamo, analizará los gastos y los ingresos del solicitante de una forma mucho más exhaustiva que en España. Una vez obtenida la cantidad habitual que está disponible tras restar los gastos a los ingresos, podrá calcular cual será la cuota hipotecaria máxima que se puede abordar.

Conceptos en una hipoteca alemana

Ahora que ya están más o menos claras las diferencias entre el sistema hipotecario alemán y el español, veamos una serie de conceptos que debemos tener claros a la hora de buscar y negociar un crédito hipotecario alemán, ya que son términos que aparecerán en todas las ofertas que podréis recibir:

• Tilgung. Es el capital que se amortiza anualmente, es decir, que no tiene en cuenta los intereses pactados. Lo mínimo que se suele acordar es un 1% de la cantidad total del préstamo. Por lo tanto, la cantidad mensual que habrá que pagar será ese porcentaje dividido entre los 12 meses del año y luego sumados los intereses. Obvia decir que cuanto más alto sea este valor, mayor cantidad estaremos amortizando y antes podrá pagarse la totalidad del crédito. Este es un punto muy importante a la hora de negociar la hipoteca, ya que lo más conveniente es que podamos cambiar su valor durante la duración del préstamo, de forma que podamos adaptar las cuotas mensuales a nuestra situación financiera.
• Sondertilgung. Este concepto se corresponde con lo que conocemos en España como amortizaciones parciales del préstamo, es decir, la capacidad de adelantar cantidades más allá de las cuotas mensuales habituales, de modo que reduzcamos el tiempo del préstamo y por lo tanto la cantidad de intereses que finalmente habremos pagado una vez finalizado. Mucho cuidado con este punto ya que es muy común que en las hipotecas que ofrecen los intereses más bajos no permitan realizar estas amortizaciones o si las permiten, estén asociadas al pago de una penalización. No aceptéis nunca una hipoteca que no contemple este concepto. Lo habitual es que exista la posibilidad de realizar estas aportaciones de forma anual hasta un máximo porcentaje del valor restante del préstamo (generalmente como máximo entre un 5% y un 10%) así como un máximo del total del préstamo durante todo su periodo (generalmente solo se permitirá que durante la duración del préstamo se pueda adelantar hasta un máximo del 50% de la totalidad del crédito).
• Darlehensbetrag. Se corresponde con la cantidad total del préstamo hipotecario, la cual incluye tanto el capital destinado al pago de la vivienda como los costes asociados de notaría, que suelen ser de un 5% aproximadamente. Como ya se ha mencionado, generalmente el banco no suele dar cantidades superiores al 70% del valor de la vivienda lo que implica que el comprador habitualmente deberá disponer de un 30% del precio de tasación de la vivienda más el 5% mencionado para gastos.
• Sollzinsbindung. Este es el plazo de la hipoteca, y tal como se ha hablado, suele ser entre 5 y 15 años. Hay que destacar que por ley en Alemania es posible cancelar de forma gratuita la hipoteca una vez hayan pasado al menos 10 años. Si elegimos esta opción podremos abonar el capital pendiente o refinanciarlo en otra entidad o incluso en la misma. Por esta razón no es mala idea elegir siempre un valor superior a 10 años si no empeoran significativamente las condiciones ya que sabremos que a partir del décimo año podremos buscar algo mejor y cancelarla en caso de encontrarlo.
• Sollzinssatz. Valor del interés concedido. Generalmente plazo fijo y entre el 1% y el 5%, dependerá mucho de la situación económica global y del «precio del dinero». Para que os hagáis una idea, cuando el Euribor estaba en negativo era bastante sencillo conseguir un interés entre el 1% y el 2%. Ahora que el Euribor está imposible, es obvio que el interés fijo que podremos conseguir será bastante más alto.
• Rate. La cuota hipotecaria final que se paga mes a mes.

Entidades hipotecarias

A la hora de buscar una hipoteca, será necesario acudir a diversas fuentes para obtener el mayor número de ofertas posibles y así poder elegir la hipoteca que se ajuste más a nuestros intereses. Las opciones son varias:

• Bancos. Es el medio más habitual, y nos darán el trato más personalizado, hablándonos de tú a tú. Aunque Vollksbank o Sparkasse no son bancos baratos, sus hipotecas no tienen por que ser caras y desde luego no contendrán ningún tipo de cláusula abusiva, por lo que no conviene ignorar las hipotecas que nos puedan ofrecer. En cualquier caso siempre será buena idea acudir al menos a dos bancos diferentes y contarles nuestras locas ideas.
• Bancos online. Huid insensatos. Mucho cuidado con los bancos online con sus super ofertas que suelen esconder muchas cláusulas que no querréis ver a menos de 10 contratos de distancia. Obviamente no hay que ignorarlos por completo y conviene echar un vistazo, pero hay que mirar con lupa la letra pequeña, ya que con casi total seguridad tendrán truco. Os recomiendo encarecidamente alejaros de hipotecas de color anaranjado (no sé si me explico).
• Agentes financieros. Son agentes privados que tienen contacto directo con bancos y que pueden llegar a conseguir mejores condiciones a las que obtendríamos si fuéramos directamente al banco. Aun así, cuidado, ya que por encima de buscar la hipoteca que más nos interese, buscarán obtener el mayor porcentaje de beneficio para ellos mismos, por lo que pueden estar ciertamente condicionados. Nunca deben sustituir a nuestras visitas directas a los bancos, sino complementarlas y pedir al agente siempre que proporcione más de una oferta para poder compararlas entre si y con las que obtengamos nosotros mismos directamente en el banco.

Préstamos combinados con KFW

La KFW (Kreditanstalt für Wiederaufbau) es una institución alemana que ofrece programas para facilitar la compra de una vivienda, como por ejemplo el Baukindergeld comentado en este mismo blog. Pero además posee varios créditos con condiciones ventajosas que pueden obtenerse como complemento al crédito hipotecario.

Estos programas llevan activos muchos años y es muy normal que cuando busquemos la financiación adecuada para poder comprar una vivienda los bancos nos ofrezcan una solución que contenga un crédito hipotecario de la entidad con sus condiciones complementado por uno o varios créditos subvencionados por la KFW. El dinero para estos créditos subvencionados en realidad no lo proporciona el KFW sino el banco, aunque las condiciones especiales son subvencionadas por la KFW, por lo que para poder obtener estos préstamos siempre será necesario tramitarlos junto con un banco tradicional.

Así que a la hora de pedir un préstamo hipotecario suele ser bastante habitual que te vayas bajo el brazo con varios préstamos diferentes y no uno solo como suele ocurrir en España. Por ejemplo, una situación habitual es acabar con tres préstamos:

• Un crédito personal a corto plazo, de entre 1 y 5 años para conseguir el dinero necesario que habrá que pagar a notaría, registro de propiedad, transmisión, etc. aunque lo mejor obviamente es que tengamos dinero ahorrado para abordar este gasto.
• Un crédito (o varios) subvencionado por la KFW por una parte del precio total de la vivienda, supeditado claro está a las condiciones específicas de los diferentes programas que ofrece.
• El crédito hipotecario en si por la diferencia entre el precio de compra y la cantidad restante después de descontar el dinero obtenido con el crédito de la KFW.

Un apunte, los créditos de esta entidad tienen como ventaja el estar concedidos a un interés que estará por debajo de mercado (y por lo tanto, inferior al interés asociado el crédito principal) pero como contrapartida, el importe obtenido será bastante menor del importe que necesitamos, además de no ofrecer generalmente cancelaciones anticipadas ni parciales ni totales del crédito (Sondertilgung, Darlehensbetrag)

Aquí tenéis un post donde hablo sobre algunos de los programas de la KFW.

Cancelar la hipoteca

Este es un tema con el que hay que tener cuidado. En España cuando se negocia la hipoteca siempre se mira el coste que tienen tanto las cancelaciones parciales como la cancelación total del préstamo hipotecario. En Alemania no es diferente en este aspecto, hay que mirar con lupa el pago anticipado de parte del préstamo (los ya definidos Sondertilgung) y también la cancelación total, la cual en España a veces implica un pago de un porcentaje del préstamo pendiente (entre el 0,5% y el 2% generalmente), otras no. Para el caso de las hipotecas alemanas, dicha cancelación conlleva el pago de una penalización, que se conoce como Vorfälligkeitsentschädigungen y que consiste en calcular cuanto dinero deja de cobrar el banco por los intereses que no va a poder cobrar y se aplica una fórmula sobre dicha cantidad y que muchas veces da lugar a unas cantidades realmente altas o incluso erróneas.

En caso de necesitar cancelar la hipoteca habrá que tener mucho cuidado con este punto, comprobando que está correctamente calculado y en caso contrario acudir a la sociedad protectora del consumidor, que en Alemania se conoce como Verbraucherzentrale. Uno de los «errores» más comunes por parte del banco a la hora de calcular esta penalización es no tener en cuenta las cancelaciones parciales realizadas con anterioridad (las Sondertilgung).

Ejemplo práctico

Veamos todo esto con un ejemplo. Hemos encontrado la casa de nuestros sueños, aunque dichos sueños se han tornado pesadillas al saber que su valor de venta y tasación es de 260.000 €. Por si fuera poco, habrá que reformarla para lo cual necesitaremos otros 20 mil euros más. Si queremos comprarla, ya sabemos que el banco solo nos prestará entre 180.000€ y 200.000€ (el 70% – 80% de su valor), por lo que necesitaremos por un lado entre 60.000€ y 80.000€ para llegar al precio de compra, por otro, unos 10.000€ para gastos asociados a la compra de la vivienda y por último unos 20.000 € más para la reforma, casi nada….

Por fortuna hemos encontrado un banco que nos ofrece la siguiente solución combinada:

• Un préstamo personal de 30.000€ para que podamos pagar los gastos asociados a la compra y la reforma posterior. Este préstamo nos lo da a un interés de 2,5% y a 7 años, resultando una cuota mensual de unos 390€
• Un crédito de la KFW consistente en 15.000€ a fondo perdido (no será necesario devolverlos) y un crédito por valor de 85.000€ a un interés del 1,5% a devolver en 20 años lo que dará lugar a una cuota mensual de de 460€.
• Un crédito hipotecario de 100.000€ a un interés del 0,8% y 10 años con un pago final (o refinanciación) de 45.500€ y que dará lugar a una cuota mensual de 480€ . El banco estima que tras esos 10 años la cantidad restante se podrá refinanciar dando lugar a una cuota de unos 440€ mensuales.
• Nosotros tendremos que aportar un capital inicial de 60.000€

Como se pueden deducir de estos números, la cantidad a pagar por nuestra «super-hipoteca» no será la misma durante todo el periodo, quedando más o menos así:

• Los siete primeros años: 1.330€
• Del octavo al décimo año: 940€
• Del décimo primero al vigésimo año: 900€

Podéis hacer vuestras propias simulaciones hipotecarias en esta calculadora online.

Si después de todo esto aun os quedan ganas… ¡felices compras!