Muchas de las personas que se trasladan a Alemania a vivir y (con suerte) trabajar tienen una vivienda en propiedad en España, la cual obviamente no pueden traerse consigo ya que parece un poco complicado meterla en el maletero. 

¿Que ocurre con esas casas? ¿es necesario declararlas en Alemania? ¿es necesario hacerlo en España? ¿las podemos desmontar y mandarlas por DHL? ¿que pasa si la queremos alquilar?  ¿a que huelen las nubes?

Intentaremos despejar casi todas esas dudas ahora mismo… ¡¡¡adelante vídeo!!! (digo artículo)

¿Hay que hacer declaración de inmuebles en España aun no siendo residente?

Pues bien, la respuesta resumida es SI, hay que declarar en España que poseemos un inmueble en territorio español sin ser residentes ya que la ley IRNR (Ley del Impuesto sobre la Renta de No Residentes) obliga a ello, aunque hay que distinguir dos casos, ya que no es igual tener el inmueble vacío para uso propio que tenerlo alquilado.

En caso de no tenerlo alquilado, habrá que hacer una declaración ANUAL en la cual habrá que incluir una renta «ficticia» (como si la casa estuviera alquilada y nos proporcionara un ingreso) del 1,1 % sobre el valor catastral de la vivienda si dicho valor ha sido revisado en los últimos 10 años; en caso contrario este porcentaje subirá al 2%. Por otro lado si tenemos la casa alquilada entonces tendremos que hacer declaraciones TRIMESTRALES donde meteremos el valor de la renta obtenida. Si, has leído bien, cada tres meses, como tus visitas al gimnasio.

Para facilitar este trámite, en 2014 se aprobó la ley 26/2014 por la cual se modifica la regulación del IRNR y se establece que aquellos no residentes que lo deseen pueden acceder a un borrador de dichas declaraciones donde ya figurarán todos los datos cumplimentados para que el declarante acepte (o no) dicho borrador y lo tramite, haciéndole la vida un poco más fácil, como ocurre con la declaración del IRPF para los residentes. Por desgracia, a pesar de haberse aprobado esa ley, sigue sin estar disponible para el gran público los borradores, así que toca hacerlo a mano desde el principio.

¿Que documento exactamente hay que presentar?

El documento recibe el nombre de Modelo 210 y se puede obtener toda la información sobre su tramitación en el siguiente enlace de la Agencia Tributaria Española.

Para la presentación de este modelo, solo apto para no residentes, será necesario rellenar un formulario (lo podéis descargar en formato pdf aquí), presentarlo en el Finanzamt para que os lo sellen y a continuación presentarlo en la hacienda española, demostrando de esa forma que sois residentes en el extranjero y así acogeros a los acuerdos que evitan la doble imposición.

¿Cuanto hay que pagar en España por tener una casa?

Depende. Si se es residente comunitario (es decir, se vive en un país de la Comunidad Económica Europea) entonces hay que pagar un 19% sobre las rentas obtenidas por el inmueble. En caso de no ser residente comunitario, este porcentaje sube hasta el 24%.

Las rentas mencionadas se corresponden con el importe que se cobra por el alquiler de la vivienda, pero en caso de no tenerla alquilada, se considera una renta ficticia del 1,1% sobre el valor catastral de la casa siempre y cuando dicho valor ha sido revisado en los últimos 10 años; en caso contrario este porcentaje subirá al 2%.

Además, en el caso de tener alquilado el inmueble, es posible descontar de los ingresos varios gastos asociados a la vivienda siempre y cuando residas en cualquier país de la comunidad económica europea. 

¿Que gastos se pueden descontar a la hora de realizar la declaración?

Al tener una vivienda alquilada hay que pagar impuestos por dichos ingresos, ya seas residente en España o no, pero siempre y cuando residas en la UE hay muchos gastos que puedes deducir de forma que el importe a pagar se reduzca. En concreto, estos son todos los conceptos deducibles:  

  • Intereses del préstamo hipotecario. Esto no es la cuota completa ya que la amortización de capital no cuenta, solo los intereses.
  • Depreciación del inmueble (un % anual).
  • Gastos de mantenimiento o reparaciones realizadas en la vivienda, como por ejemplo pintar, arreglar un problema eléctrico, sustituir una ventana rota, reparar un ascensor o puerta, etc. No se pueden desgravar ampliaciones o mejoras.
  • Seguros asociados a la vivienda, siempre y cuando sean abonados por el propietario. Pueden ser seguros contra robo, daños a la propiedad, responsabilidad civil, etc.
  • Tributos y recargos no estatales, como el Impuesto de Bienes Inmuebles (IBI), tasas de alcantarillado, recogida de basuras, alumbrado, etc.
  • Gastos de la comunidad, incluidas las derramas necesarias para algún tipo de reparación o mantenimiento.
  • Cualquier tipo de servicio asociado al inmueble como puede ser servicios de jardinería, mantenimiento, vigilancia etc., siempre y cuando no estén ya incluidos en la cuota de la comunidad.
  • Cualquier tipo de suministro como luz, agua, gas, etc., siempre y cuando sean satisfechos por el propietario de la vivienda.
  • Gastos asociados a la tramitación del alquiler cuando este servicio ha sido proporcionado por un profesional o una empresa. Requieren factura.
  • Electrodomésticos y muebles adquiridos para la vivienda (un % de amortización anual).

¿Como se calcula la depreciación del inmueble? 

Se corresponde con el 3% del mayor de dos valores:

  • Valor catastral de la construcción.
  • Precio de compra con todos sus impuestos menos el valor del suelo según el porcentaje correspondiente al suelo indicado en el recibo de bienes inmuebles (IBI).

Por ejemplo, si tenemos una casa cuyo valor catastral es de 100.000€ (sin incluir el suelo) pero por el que pagamos 200.000€ y según el IBI el valor del suelo se corresponde con el 30% y el de la construcción el 70%, vemos que tenemos que elegir entre aplicar el 3% a 100.000 € o bien al 70% de 200.000, que son en concreto 140.000€. Obviamente elegiremos aplicar dicho porcentaje a la segunda cantidad, que es mayor, para obtener la mayor desgravación posible.

¿Y la amortización de los electrodomésticos y muebles?

Si cuando se alquila la vivienda se ceden para el uso del arrendatario una serie de muebles y electrodomésticos los cuales se indican claramente en el contrato de alquiler, es posible deducir un porcentaje de su valor anualmente. En concreto es posible desgravar un 10% de dicho valor durante 10 años o bien el 5% durante 20, pero en cualquier caso el cálculo elegido el primer año será el que haya que aplicar los siguientes. Es necesario poseer las facturas de compra correspondientes.

¿Y que ocurre si tengo la vivienda alquilada pero no todo el año, digamos la mitad por ejemplo?

En este caso SI podrías desgravar los gastos indicados, pero únicamente por el periodo en el cual la vivienda estuvo alquilada. Siguiendo el ejemplo, sería la mitad de los gastos anuales.

¿Es posible verlo de un vistazo con un ejemplo?

¡Pues claro que si!

Ejemplo 1. Paco que vive en Alemania tiene una propiedad en España que no tiene alquilada, pero que usa para irse de veraneo. Es soltero tiene 2 hijos y una bonita hipoteca. 

INDICADORES

Valor total de compra de la vivienda: 150.000 €

Valor catastral total de la vivienda: 100.000 €

Valor de la construcción según IBI: 70%

Valor del terreno según IBI: 30%

Valor de compra de la construcción según % IBI: 105.000€

INGRESOS

Renta ficticia anual: 1,1% del valor catastral (100.000): 1.100€

GASTOS

No se pueden desgravar gastos.

RESULTADO

Rendimiento neto a declarar para el IRNR: 1.100€

Porcentaje a aplicar: 19%

Cantidad a pagar: 209€

Ejemplo 2. María que vive en Alemania tiene una propiedad en España que tiene alquilada a una prima suya muy maja. Está separada y no tiene hijos pero si una fantástica hipoteca. Paga 30€ de comunidad mensuales y no se ha gastado un duro en reparaciones.

INDICADORES

Valor total de compra de la vivienda: 150.000 €

Valor catastral total de la vivienda: 100.000 €

Valor de la construcción según IBI: 70%

Valor del terreno según IBI: 30%

Valor de compra de la construcción según % IBI: 105.000€

INGRESOS

Alquiler anual de la vivienda: 500€ x 12 meses: 6.000€

GASTOS

Comunidad + Gastos de reparación: 30€ x 12 meses: 360€

Intereses anuales de la hipoteca: 930€

Impuesto IBI anual: 200€

Impuesto anual de recogida de basura: 160€

Depreciación del inmueble: 3% sobre el valor de compra de la construcción (105.000€): 3.150€

Total gastos anuales deducibles: 4.800€

RESULTADO

Rendimiento neto a declarar para el IRNR: 6.000€ – 4.800€ = 1.200€

Porcentaje a aplicar: 19%

Cantidad a pagar: 228€

¿Que ocurre si las cantidades a deducir son superiores a los ingresos?

Únicamente se pueden deducir cantidades hasta un máximo equivalente a la cantidad ingresada, es decir, jamás se puede acceder a una devolución, pero dicho exceso no se pierde, sino que se puede aplicar durante los cuatro años siguientes.

¿Y que ocurre si se tiene la nuda propiedad de un inmueble pero no el usufructo?

En este caso (que es bastante típico en cuestiones de herencias), NO es necesario presentar la declaración trimestral del inmueble.

¿Es posible acceder a la reducción del 60% sobre el rendimiento neto del alquiler de la vivienda?

Como algunos sabréis, cuando se es residente en España y se tiene un inmueble alquilado, a la hora de hacer la declaración del IRPF es posible acceder a una reducción del 60% sobre el rendimiento neto de dicho alquiler, pero esta reducción NO es aplicable a no residentes. Una pena.

¿Y que ocurre si la vivienda tiene dos propietarios, ambos no residentes?

En este caso cada uno deberá presentar una declaración independiente declarando la parte correspondiente de la vivienda (generalmente el 50%).

¿Los no residentes no comunitarios deben proceder de la misma forma?

Aunque en principio esta situación no os debe afectar (si estáis leyendo esto es porque residís en Alemania, por lo que sois residentes comunitarios), comentaros que todo es igual que para los si comunitarios, salvo que NO se pueden desgravar gastos y que el porcentaje a pagar pasa del 19% al 24%. 

¿Y que ocurre con la declaración alemana?

Al ser residente en Alemania, nos regimos por las leyes alemanas en cuanto a tributaciones, por lo que es obligado declarar en Alemania todas las rentas obtenidas (sueldo, herencias, lotería, alquileres, etc) así como todo el patrimonio que se posea, ya esté en territorio alemán o español, así que es evidente que será necesario incluir la vivienda española en la declaración de la renta Alemana, pero gracias a los acuerdos para evitar la doble imposición, será posible descontar los importes ya satisfechos en España de lo que se debería pagar por dicha vivienda en Alemania.


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14 respuestas a “Declarar una vivienda en España”

  1. David dice:

    Ay, si te hubiera leído hace tres años, los dolores de cabeza que me habría ahorrado lidiando con la administración española…

    Sobre tu última frase, habrá una segunda parte sobre cómo tributarlos en estas tierras?

    Garcias!

    • Rafael Sanchez Costa dice:

      Hola David, por desgracia no soy un experto en temas de hacienda alemanes, pero te comento que básicamente el proceso consiste en declarar el bien que tienes en España, por lo cual Hacienda procederá a cobrarte la tributación que corresponda según cada caso, pero en dichas tributaciones se te permite deducir los importes satisfechos en España gracias a los acuerdos de doble imposición tributaria entre los estados miembros europeos.

  2. Miguel dice:

    Pero esa ley se rige a personas físicas o a empresas.
    Yo he llamado a hacienda y me han dicho que tengo que declarar todo en Alemania.

    • Rafael Sanchez Costa dice:

      Personas físicas. Si la vivienda está en España, tienes que pagar impuestos en España, vivas donde vivas. A partir de ahí, en cada país de residencia se procede de forma distinta, pero en Alemania (que es lo que nos importa), se declara el bien (aunque esté en España) y se debe tributar por dicho bien, pero descontando los importes ya satisfechos en España.

      • Miguel dice:

        Muchas gracias por la respuesta, yo desde hace 5 años hago la declaración en Alemania y declaro el alquiler de la casa que tengo en España. Entonces a hora como sería el proceder tanto aquí como en España? Es que en España no hay muchos gestores que sepan de este tema. Yo he preguntado y me han dicho lo contrario. Pero me voy a buscar un Steuerberater que este cerca de Stuttgart y que hable español a ver si me puede encaminar la situación que tengo antes que se empeore.
        Muchas gracias

  3. Eduardo dice:

    Muchas gracias por tu artículo.
    Respondes bien la parte de la declaración española (casualmente la que ya sabía).
    La que sigo con dudas es la parte alemana.
    Para hacer la declaración de la hacienda alemana (al no dominar el idioma teutón), muchos estamos patinando.
    Lamentablemente (o bochornoso), la hacienda alemana se ha negado sistemáticamente a ofrecerme un servicio para hacer la declaración en sus oficinas; como si ocurre en España.
    No dan cita ni ayudan, te señalan la puerta de la calle para que vayas a un asesor fiscal privado.
    Esos asesores salen un ojo de la cara.
    Hubiera sido muy interesante que nos pusieras un supuesto de la declaración alemana.
    Aun así, tu blog es de gran ayuda.
    Saludos desde Frankfurt am Main.

    • Rafael Sanchez Costa dice:

      Gracias Eduardo! Como ya he contestado a un par de comentarios anteriores, no soy experto en temas fiscales y para declaraciones simples se puede proceder de forma muy sencilla, tanto a nivel personal como acudiendo al portal que recomiendo en mi articulo de la declaración de la renta, pero cuando la cosa se complica, es mejor hacerlo con un profesional. Algunos son muy caros, pero no todos, seguro que puedes encontrar alguno que tenga un precio razonable. Un saludo!

  4. Murcia dice:

    ¡Hola!

    Felicidades al autor del artículo, esta todo maravillosamente explicado y doy fe de que todo es correcto porque también tengo una vivienda de mi propiedad, actualmente alquilada en España, y cada 3 meses tengo que preparar toda la documentación relativa al modelo 210.

    Aparte de felicitar al autor, quisiera hacer notar a los demás comentaristas un pequeño detalle: no se si os habéis dado cuenta, pero estáis viviendo en otro país. Alemania, NO es España. Parecen paises similares, y al formar ambos parte de la UE en cierta medida lo son, pero también hay particularidades, costumbres y leyes que son muy diferentes a las españolas. Y en parte, por eso nos hemos venido aquí, ¿no es verdad?

    Lo primero que tendría que hacer un emigrante sería asumir este hecho. En España hay una tendencia a ofrecer servicios gratuitos a diestra y siniestra (aunque nada es gratuito: ese asesoramiento «gratuito» para que un paisano haga su declaración de la renta, lo pagan los demás contribuyentes de su bolsillo). En Alemania gratis no hay nada, ni un vaso de agua en los bares. ¿Es esto malo? Si se ve con mentalidad Española, eso parece.

    Cuando los conocimientos del idioma no son los suficientes para preparar uno mismo la declaración de la renta anual, pues toca tirar de Steuerberater. Y si, lamentablemente son caros. Especialmente cuando 1) El declarante tiene un sueldo digno (pues los asesores fiscales cobran por tramos dependiendo de la cuantía de los ingresos del declarante), y 2), si hay particularidades como por ejemplo, tener un piso alquilado en el extranjero, ya que eso le da mas trabajo.

    Si las facturas de vuestro Steuerberater os salen caras, casi seguro es porque tenéis un buen sueldo. Luego podéis pagarlas. Para los casos en que los sueldos son mas precarios, es posible recibir ayuda social para este particular (para pagar al Steuerberater).

    Incluso hay Steuerberaters españoles o que hablan español, y están especializados en la comunidad emigrante española, luego no hay mucho de que quejarse en este aspecto.

    Por cierto, que en mi caso particular, los modelos 210 me los prepara y entrega una gestoría en España, por lo cual me cobran, con lo cual no son los alemanes los únicos que parece que quieren cobrar por su trabajo (aunque este gasto también se puede desgravar).

    Hay quien pregunta como tributar en estas tierras la vivienda que se tiene en alquiler en España. Bueno, la respuesta es que no es necesario volver a pagar impuestos en Alemania por los ingresos de la vivienda en alquiler, si ya los has pagado en España, ya que eso seria una doble imposición.

    Pero la solución a eso no es no decirle nada a la hacienda alemana (actitud típica entre los emigrantes que conozco: ocultar todo lo que saben que están haciendo mal y dejar pasar los años). La solución a eso es coger los resguardos de la declaración trimestral del modelo 210, y dárselos al Steuerberater en la declaración de la renta anual. El sabrá como presentárselos a la hacienda alemana, para que esté contenta.

    Naturalmente por este particular, la factura del Steuerberater se encarecerá. Ya que tus ingresos son mayores (recordemos que van por tramos), y además, tendrá que pasarse un rato lidiando con formularios oficiales en español. Y el tiempo de esta gente vale dinero.

    La opción de no decir nada, y como ya pago los impuestos en España, no voy a decir nada en Alemania, es arriesgada ya que aunque aquí no haya que pagar mas impuestos por el tema de la vivienda de alquiler, estas ocultando parte de tus ingresos. Y claro, a lo mejor hay quien esta camelando a la hacienda alemana con la historia de que tiene pocos ingresos, para obtener ayudas o cualquier otro trato de favor (claro, nadie conoce a ninguno de estos, ¿verdad?).

    Lo que me enerva, es que haya quien tiene todo manga por hombro con estos tema u otros temas burocráticos (por ejemplo, registro en el consulado como residente, etc), con el argumento de «es que yo no se que era asi». Y cuando salta la liebre y se ve chapoteando en el barro, «es que Alemania es horrible».

    Perdonen señores, si viven en un pais extranjero, no esperen a que pasen años para leer en un blog como son las cosas (aun asi gracias por el articulo). En la primera cita con el Steuerberater nada mas aterrizar en Alemania, el os explica todo esto (y como he dicho, hay Steuerberaters hispanohablantes).

    Un saludo

    • Rafael Sánchez Costa dice:

      Como se dice por ahí: «el desconocimiento de la ley no exime de su cumplimiento». Como bien dices, es nuestra obligación como inmigrantes el informarnos bien de todos los requisitos burocráticos, y si no somos capaces por no dominar el idioma o por la razón que sea, entonces contratar a gente adecuada que haga por nosotros esa labor. Es complicado, es caro, pero hay que hacerlo. Mis artículos y mi blog no son más que una pequeña ayuda informativa, pero lo recomendable como es obvio es buscar a un buen asesor fiscal, darle toda la información y que dicha persona os deje todo hecho como Dios manda.

      ¡Un saludo!

  5. Pablo dice:

    Buenas tardes,

    Mi experiencia al respecto es la siguiente.. yo presento los 210 trimestralme en España (telemáticamente), y al salirme resultado cero, esto es, más gastos desgrabables que ingresos (como creo que puede ser a la mayoría aplicando el 3% del valor de la vivienda tal como se indica en el post), el Steuerberater aquí, me dijo que como no iba a cambiar nada de nada, mejor no (o que no hacía falta) declararla al Finanzamt.

    Un saludo

  6. María dice:

    En mi caso yo nunca pretendí escaquearme de pagar nada en Alemania, pero entendí que, al liquidar mis cuentas en España con la hacienda española, el tema estaba zanjado. Seis años después me llega la sorpresa de que no, que tenía que haber declarado en Alemania ese ingreso. No tendría el menor problema en regularizarlo si no fuera una tarea semi imposible gracias a lo que me piden para demostrarlo aquí (mis resguardos los tengo todos, pero no les valen, quieren un certificado de la AEAT con traducción oficial al alemán). Y puede que un Steuerberater hubiera sabido algo de esto, pero yo nunca he hecho mis impuestos con ninguno, me he apañado con el Elsterformular. A los que tenemos un sueldo bajo, el mínimo de ciento cincuenta euros que te cobran nos parece un pico, y si nos lo podemos ahorrar, pues nos lo ahorramos 😉

  7. Carmen dice:

    Hola Rafael,
    muchísimas gracias por toda la información que has aportado sobre el tema. Muy bien explicado y resumido!
    Justo ahora me encuentro en trámites de comprar una vivienda en España (soy residente en Alemania desde el 2011) y estaba buscando información al respecto.
    Pero todavía me queda una duda por resolver, en mi caso la vivienda la adquiere mi padre y estará a nombre de ambos. Digamos que estará destinada a vivienda habitual de mi padre, de la cual yo poseo el 50% de la titularidad. No constará como segunda vivienda, tampoco se alquilará.
    Si tú o alguien tiene información al respecto, os lo agradecería mucho que lo compartierais aquí.
    Un saludo y gracias de antemano!

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