En el artículo anterior «Declarar una vivienda en España» expliqué como había que tratar con el fisco de España en caso de que se posea una vivienda en territorio español y en el último párrafo comenté que habría que incluir también dicha vivienda en la declaración de impuestos alemana.

En este artículo intentaré explicar como se declara una casa aquí en Alemania, ya se encuentre dicha propiedad en territorio alemán o español. Antes de entrar en materia os aconsejo que si estáis en esta tesitura, hagáis la declaración con un profesional del gremio. Dicho esto, vamos al tema.

¿En que repercute tener una vivienda en propiedad a la hora de hacer la declaración de la renta?

Si es vuestra única vivienda y es además donde residís, no os influye en nada, haréis la declaración igual que una persona que vive de alquiler y no tiene una casa. Pero en caso de ser una segunda vivienda, en la cual no residís, entonces si hay que tenerla en cuenta a la hora de hacer la declaración, y habrá que incluir en dicho documento los ingresos que aporta así como los costes en los que se incurre, ya que dichos costes se restarán de los ingresos, es decir, se desgravan.

¿Entonces seguro que hay que incluir en la declaración alemana mi casa en España?

Si, insisto, SI, hay que incluirla, ya que al ser residentes alemanes estamos obligados a declarar TODOS nuestros ingresos globales, y por global se refiere al ancho globo, es decir, al planeta tierra, da igual de que país provengan dichos ingresos, da igual de que forma hayáis (o no) tenido que tributar en origen; todos y cada uno de dichos ingresos hay que introducirlos en la declaración de impuestos alemana. Por lo cual, si vivís en Alemania y tenéis una casa en España, la cual obviamente no puede ser vuestra residencia principal, deberéis por tanto incluir los gastos e ingresos (si los hay) que conlleva el tener dicha vivienda.

¿Y cuales son en concreto los ingresos y gastos que hay que introducir?

En cuanto a los ingresos que proporciona están bastante claros: el importe del alquiler. Y en cuanto a los gastos, son bastante similares a los españoles, como podemos ver a continuación:

  • Intereses del préstamo hipotecario. Esto no es la cuota completa ya que la amortización de capital no cuenta, solo los intereses.
  • Depreciación del inmueble (un % anual).
  • Gastos de mantenimiento o reparaciones realizadas en la vivienda, como por ejemplo pintar, arreglar un problema eléctrico, sustituir una ventana rota, reparar un ascensor o puerta, etc. No se pueden desgravar las mejoras estéticas o reformas.
  • Seguros asociados a la vivienda, siempre y cuando sean abonados por el propietario. Pueden ser seguros contra robo, daños a la propiedad, responsabilidad civil, etc.
  • Tributos y recargos no estatales, como el «Grundsteuer» (el IBI en España), tasas de alcantarillado, recogida de basuras, alumbrado, etc.
  • Gastos de la comunidad, incluidas las derramas necesarias para algún tipo de reparación o mantenimiento.
  • Cualquier tipo de servicio asociado al inmueble como puede ser servicios de jardinería, mantenimiento, vigilancia etc., siempre y cuando no estén ya incluidos en la cuota de la comunidad.
  • Cualquier tipo de suministro como luz, agua, gas, etc., siempre y cuando sean satisfechos por el propietario de la vivienda.
  • Gastos asociados a la tramitación del alquiler cuando este servicio ha sido proporcionado por un profesional o una empresa. Requieren factura.
  • Gastos de viaje. Si es necesario realizar algún viaje relacionado con el alquiler (formalización, reparaciones, etc), el coste de estos desplazamientos puede desgravarse.
  • Gastos publicitarios. Si para alquilar el inmueble se ha tenido que insertar un anuncio en algún periódico o portal inmobiliario, los costes asociados pueden incluirse.
  • Gastos bancarios. Si habéis abierto una cuenta bancaria para gestionar los pagos del alquiler, podréis desgravar los costes de mantenimiento que dicha cuenta reporta.
  • Gastos legales. En caso de que tengáis problemas legales con vuestro inquilino se podrán desgravar las cantidades usadas para el pago de los servicios jurídicos contratados.
  • Gastos de asociaciones. Si decidís uniros a alguna sociedad de propietarios para obtener algún tipo de ayuda o soporte con referencia al alquiler de una vivienda, podéis desgravar los costes de afiliación.

Una apreciación: para poder incluir estos gastos o bien se debe tener la casa alquilada o bien se debe poder demostrar que se tiene intención de alquilarla y que se está haciendo todo lo posible, aportando los anuncios donde aparezca la vivienda que queréis alquilar, demostrando que el precio se encuentra en los rangos normales del mercado, etc. En estas situaciones, será el estado alemán el que estudie cada caso de forma individual, pero en caso de que el estudio resulte afirmativo, podréis seguir desgravando los conceptos indicados aunque haya periodos en los cuales la casa haya estado vacía, sin necesidad de hacer ningún tipo de prorrateo.

¿Como se calcula la depreciación del inmueble? 

Se corresponde con el 2% del valor de compra (incluyendo todas las tasas municipales, costes judiciales, etc) restando el porcentaje que se corresponda con el valor del suelo. Este % vendrá indicado en el recibo del impuesto «Grundsteuer» (el IBI español). Esta depreciación podrá incluirse en la declaración durante 50 años a partir de la compra de la vivienda. Si la casa está construida con anterioridad al 31 de diciembre de 1924 entonces el porcentaje será del 2,5% pero a aplicar tan solo durante 40 años.

Existen casos especiales, como las casas que se construyen en zonas que están dentro de planes estatales de reurbanización o inmuebles que se consideran patrimonio nacional, donde el porcentaje de depreciación varía entre el 7% y el 10%.

Esto contrasta con el caso de España, donde el porcentaje de depreciación sube hasta un 3% cuando se declara la vivienda en la declaración de la renta española.

Si cuando se realiza la declaración del alquiler del inmueble, este se hubiera adquirido durante el curso del año anterior (el que corresponde a la declaración), obviamente no podrá deducirse por completo el porcentaje mencionado, sino que la cantidad correspondiente deberá prorratearse con respecto a la fecha de compra, es decir, que si la casa se compró en Julio y el valor de depreciación del inmueble es de 4.000€ anuales, solo podrá desgravarse la mitad, 2.000€.

A la hora de calcular el valor de depreciación del inmueble hay que tener en cuenta el coste de la compra, tal y como se ha indicado, pero a este coste se le puede algo: los costes de producción.

¿Qué son los costes de producción?

Como se ha mencionado en los conceptos desgravables, se pueden descontar los costes de mantenimiento y reparaciones pero no las reformas, pero… ¿que diferencia hay entre una reparación y una mejora estética o reforma? La linea es delgada, ya que por ejemplo, si cambiamos las puertas de toda la casa, ¿que estamos haciendo? ¿es una reforma o un mantenimiento? ¿las hemos cambiado porque hacía falta ya que no funcionaban bien o tan solo las hemos cambiado porque al hacerlo mejora el valor de la vivienda y por lo tanto podremos subir el alquiler? 

Hay varias cuestiones que determinan si algo podemos considerarlo como un coste de producción y por lo tanto poder añadirlo al valor de compra y computar para el cálculo de la depreciación, o bien si podemos considerarlo coste de mantenimiento o reparación y por lo tanto desgravarlo directamente en la siguiente declaración de hacienda. Aunque a veces hay que utilizar un poco el sentido común a la hora de determinar esta diferencia, hay algunas indicaciones fijas que nos pueden llevar a la conclusión correcta.

El estado alemán determina que un trabajo realizado en la vivienda siempre será un coste de producción si se dan las dos siguientes condiciones:

  • Dicho trabajo se realiza dentro de los tres años posteriores a la compra del inmueble
  • El importe de dicho trabajo supera el 15% del valor de compra.

Por lo tanto, si se acaba de comprar una vivienda que se quiere destinar al alquiler pero es necesario realizar algunas reformas, hay que asegurarse que todas juntas no superen el 15% del valor de compra o pasarán a ser costes de producción directamente. Esta consideración solo se tiene en cuenta cuando se ha comprado una vivienda. Si dicha vivienda ha sido heredada, no se aplica el límite indicado.

También se consideran costes de producción los siguientes trabajos realizados en la vivienda:

  • Instalar un sistema de alarma.
  • Instalar un toldo.
  • Hacer una o más habitaciones nuevas.
  • Construir una chimenea.
  • Construir una escalera exterior.
  • Construir una escalera al desván.

También se considera que si se realizan reparaciones o sustituciones en 3 o más de las 4 áreas principales de la vivienda (suponiendo por tanto un incremento sustancial de la calidad de la misma), los costes incurridos son de producción. En concreto esas cuatro áreas principales son:

  • Calefacción
  • Ventanas.
  • Tuberías.
  • Instalación eléctrica.

Por lo tanto, todos los costes que se consideren como de producción podrán sumarse al precio de compra y así influir en el cálculo de la depreciación anual, siempre y cuando por supuesto no hayan sido incluidos como costes de mantenimiento y obtenido una desgravación por ello.

¿Entonces, que podemos considerar como coste de mantenimiento o reparación?

Para no complicarse demasiado el estado Alemán determina que cada trabajo individual realizado en la vivienda con un coste inferior a los  4.000€ se considerará como coste de mantenimiento o reparación, por lo que podrá desgravarse directamente en la declaración de hacienda. Por lo tanto, si queremos hacer dos mantenimientos en la casa importantes pero que de forma individual no superan los 4.000€, es conveniente hacerlos por separado, uno en una época del año y el otro en otra época distinta.

A continuación indico ejemplos de gastos de mantenimiento típicos que pueden desgravarse directamente:

  • Cambiar las puertas o ventanas.
  • Ampliar una ventana ya existente.
  • Pintar la vivienda.
  • Renovar el baño.
  • Sustituir la calefacción central.
  • Sustituir las cerraduras de los accesos a la casa por cerraduras de seguridad.
  • Revestir la fachada principal con un nuevo aislamiento térmico o acústico.
  • Renovar la instalación eléctrica.
  • Reparación del techo de la vivienda.,
  • Reemplazar un techo plano por uno inclinado.
  • Cualquier reparación en las cuatro áreas principales mencionadas anteriormente siempre y cuando no derive en un aumento sustancial de la calidad de la vivienda (y por lo tanto un incremento sustancial del alquiler).
  • Los daños provocados por los inquilinos.

Volvamos a una casa que está en España ¿que tengo que hacer diferente?

En principio, todo es exactamente igual que con una casa en Alemania, se meten los mismos ingresos (alquiler) y todos los gastos (da igual que dichos gastos sean en España y los recibos correspondientes españoles), pero en este caso hay un gasto adicional que se puede introducir para desgravar: los impuestos pagados en España.

Es decir, que si haciendo la declaración Alemana introducimos el ingreso por alquiler y a continuación todos los conceptos desgravables (IBI, recibos de la comunidad, depreciación del inmueble, etc), tendremos que añadir un concepto desgravable extra que se corresponde con los impuestos pagados en España. Para poder incluir este concepto extra será necesario incluir en la declaración alemana los modelos 210 presentados en España así como los recibos bancarios que demuestren el pago efectivo de los impuestos.

Por último comentar que puede que la hacienda alemana solicite que se presente adicionalmente un certificado emitido por hacienda donde se indiquen los impuestos satisfechos y sobre ese certificado, entregar una traducción jurada al alemán. Este requisito suele aparecer cuando se presenta la declaración de forma personal e individual pero no cuando se realiza a través de un Steuerberater o cuando se realiza con retraso para alguna declaración anterior ya presentada, a modo de correción.


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18 respuestas a “Declarar una vivienda de España… en la declaración alemana”

  1. Rodolfo dice:

    Hola, me encanta mucho la informacion que aportas, ha sido de gran ayuda para mi adaptacion en Alemania, sobretodo porque nadie te dice como se hacen las cosas, solo ya cuando recibes la multa jajajajaja. Me gustaria saber si es posible que hagas un articulo referente a la compra de una vivienda, como son los pasos basicamente para comprar una a traves de un credito bancario. Requisitos y que debe tener uno en cuenta a la hora de firmar el contrato con el banco (tasas de interes, pagos, multas, etc). Muchisimas gracias por tus aportes.

    • Rafael Sánchez Costa dice:

      Pues estás de suerte, ¡ya lo tengo! Lo publicaré en breve junto a otro que explica cómo funcionan las hipotecas en Alemania. Un saludo

  2. Paloma dice:

    Hola!! En el artículo entiendo que una vivienda en alquiler en España, implica unos ingresos y estos se declaran, y has explicado perfectamente lo que puede desgravarse uno por estos ingresos.
    En mi caso tengo una vivienda en España desde antes de venir a Alemania. Hasta hace unos meses nunca estuvo alquilada. Y ahora por este hecho empiezo a informarme de como he de declarar estos ingresos.
    En las declaraciones anteriores a la Hacienda alemana nunca mencione esta vivienda al no estar alquilada.
    Y en la declaración del próximo año mi intención es declarar los ingresos del alquiler de la vivienda en España, como marca la ley.
    Que ocurre con las declaraciones ya presentadas a la Hacienda alemana en las que no he mencionado la posesión de esta vivienda, y durante ese tiempo la vivienda no ha estado alquilada y por lo tanto no género ingresos??
    Decir que no me he beneficiado durante este tiempo de ninguna ayuda del Estado Alemán.

    • Daniel dice:

      yo estoy en la misma situación, has conseguido solucionar o aclarar el tema? me sería de gran ayuda

      Gracias de antemano por la ayuda! 🙂

  3. Carlos dice:

    Todos los artículos que publicas son de gran utilidad o por lo menos resultan muy amenos por lo que hay que darte las gracias, tu blog es una guía imprescindible para los expatriados en Alemania y mucho más útil y completa que nuestros consulados y embajadas.

    Mi mas sincera enhorabuena.

  4. Taisa dice:

    A mí me parece una locura todo esto… XD Yo se lo dejo en manos de los gestores. La pena es no encontrar a alguien que me llevase todo, al final tengo que tener un gestor aquí y otro allá. Realmente lo que hacen es que el gestor de aquí coge los resultados del modelo 210, que ya lleva calculados todos los gastos y tal.
    Lo único que creo que a mí me dijeron que no me podían incluir los gastos de mantenimiento de la cuenta… (Que por cierto tengo que tener abierta por la hipoteca :/ ) Igual eso para el 210 no dejan pero en Alemania sí?
    Bueno, igualmente bueno saberlo y tener esta referencia!! Muy buena información. Gracias!! 🙂

  5. Fran dice:

    Hola:

    Gracias de nuevo por el artículo, muy clarificador.

    Tengo una duda, tengo entendido que si por ejemplo vivo en Berlin y poseo en propiedad una vivienda allí y luego me mudo a Colonia por temas de trabajo, el alquiler de la vivienda en Colonia me lo podría desgrabar, ¿estoy en lo cierto?.

    Si lo anterior es correcto, ¿es aplicable cuando esa vivienda en propiedad está en España y nos hemos mudado a Alemania?, es decir, que nos podríamos desgrabar el alquiler de la vivienda en Alemania en la declaración de la renta de Alemania.

    Muchas gracias, saludos desde Colonia.

  6. Angel dice:

    Hola,
    Y que hay con aquello de evitar la doble tributación? Algo más de información

    https://www.boe.es/buscar/act.php?id=BOE-A-2012-10212

    Artículo 22.2

    La verdad es que yo me pierdo entre tanto impuesto, dividendo…
    Así que en mi caso consulté a mi gestor alemán si tenía que aportar la declaración (Modelo 210) de la venta de un piso en España. Me dijo que no es necesario. No me quedé conforme y llamé al Finanzamt que me corresponde y la respuesta fue la misma. Al Finanzamt pregunté también que hacer en el caso de alquiler, para el piso de mi mujer que alquila desde hace unos meses. La respuesta es la misma.
    Todo esto está declarado en España y no es necesario en Alemania.
    Yo solo he informado al Finanzamt a través del documento Ansässigskeitbescheinigung de que tengo unos ingresos en España y que declaro allí por ellos.

    • Si….. Y no. La doble tributación no significa que si has pagado impuestos en un país te olvidas y no hace falta hacer nada en el siguiente, no es tan sencillo. Los acuerdos de no doble imposición hacen que se tengan en cuenta los impuestos tributados, lo que no quiere decir que estés totalmente exento de seguir pagando ya que la fiscalidad de cada país es diferente. En el artículo comento como se procede, metiendo todos los ingresos y gastos y considerando como gasto lo pagado en España en concepto de impuestos (gracias a los acuerdos de no doble imposición).

  7. Emilio dice:

    Hola Rafael,

    Muchas gracias por tu blog y estas entradas, nos ayuda muchísimo, de verdad.

    Entiendo que en este post hablas de una casa que tienes en alquiler, pero qué pasa con una casa que no tengas alquilada? Hay que declararla también a la hacienda alemana? Te lo digo porque yo llevo cuatro ya aquí y en ninguno de ellos el asesor financiero me ha pedido nada de ella aunque le he dicho que la tengo en propiedad.

    Si al final tengo que declarar los gastos (porque al no estar alquilada solo tengo gastos), me temo que he estado perdiendo dinero todos estos años 🙁

    Muchas gracias de antemano.

    Un saludo!

  8. Rafael Romero dice:

    Hola Rafael,

    Tengo una casa en España, pero en ella reside mi esposa. Puedo declararla como vivienda familiar y declarar que mi vivienda alemana es por cuestiones laborales? Puedo demostrar que viajo al menos una vez al mes a España y que mis padres y suegros viven muy cerca.

    Gracias!

  9. Juan Perez dice:

    Esta posible declaracion se puede hacer para evitar la doble imposion entre Espana y Alemania.

    Los impuestos se pagaran en el Pais donde poseamos nuestra residencia y vivamos mas de 158 dias.

    El viajar peridicamente a Espana no es efectivo.

    La desgravacion fiscal podria afectar a las posibles perdidas economicas por la posesion de esta vivienda, pero tambien el pago por los ingresos de su venta o alquiler.

    Veo todo este proceso problematico y hasta negativo.

    Recuerda que si vives habitualmente en Alemania, seras en Alemania un «Steuer-Inländer» y en Espana no te trataran como nacional.

  10. Alex dice:

    Hola,

    Gracias por el artículo.

    Tengo una duda, trabajo para una empresa con sede en Alemania (tengo contrato Alemán) pero soy residente en España ya que toda mi familia vive en España y de hecho trabajo la mayoría de tiempo desde España, paso más de medio año en en España. Por eso presento la renta en los dos países. Dispongo de un piso alquilado en España

    Según tengo entendido en Alemania sólo tengo que incluir en la declaración los ingresos producidos por mi trabajo para la empresa Alemana y en España el resto de mis ingresos, por ejemplo el piso en alquiler que tengo en España. Este piso no tributaría en Alemania. ¿Es correcto?

    Gracias,
    Álex

  11. Francisco dice:

    Buenas noches Rafael.
    Indicarte que toda la información que nos aportas es de gran ayuda para todos los que somos nuevos en Alemania.
    Referente a declarar en Alemania la casa que uno tiene en España, tengo una duda. Yo notifique a la hacienda española que fijaba mi residencia fiscal en Alemania, con relación a esa vivienda que tengo en España y en la cual reside mi mujer y mi hijo, como tengo que declararla aquí.
    Al estar ocupada por mi familia y no alquila, puedo deducirme alguno de los gastos que comentabas en el artículo.

  12. Juan Perez dice:

    Me atrevo a decir que algunos se estan haciendo ilusiones sobre una legislacion destinada entre otras cosas a evitar la fuga de capitales y tambien a ayudar a inversores foraneos. No a simples trabajadores.

    Es cierto que los impuestos deben de pagarse, (en el mejor de los casos en ningun lugar) donde residimos mas de 6 meses. Incluidos aqui otras Regiones espanolas y la complejidad de los distintos Fueros.

    La declaracion de Renta no nos exime de los pagos de los Arbitrios Municipales, que posiblemente se limiten al agua y basura, pero tambien a otros mas exoticos como Balcon por Invasion del terreno municipal o el curioso «Bajadas y Canalones» por la lluvia, etc.

    Muchos de los nuevoa emigrantes se veran obligados en su dia a solicitar el Paro, la ayuda al mismo o la Ayuda Social y no pocos a un entierro anonimo.

    La percepcion del Paro esta regulada como un Seguro Obligatorio. Las demas ayudas dependen no solo de nuestra situacion economica, sino tambien de nuestros familiares. En la solicitud es obligatorio declarar las propiedades de hasta nuestros padres e hijos que serian responsables de alimentarnos.

    Contesto tambien a la pregunta sobre deducion de impuestos por doble domicilio. Se hablaba de vivienda en Berlin y Colonia.

    Alemania tiene muchos impuestos que a nuestros ojos parecen exoticos, no solo referentes a la Tele o a los perros.

    El impuesto por doble domicilio existe en la mayoria de las grandes ciudades alemanas. En el caso de Munich puedo indicar que el impuesto anual es del 9% del alquiler anual del mismo segun calculos de Estadistica, si no es de alquiler.

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