Declarar una vivienda en España

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Muchas de las personas que se trasladan a Alemania a vivir y (con suerte) trabajar tienen una vivienda en propiedad en España, la cual obviamente no pueden traerse consigo ya que parece un poco complicado meterla en el maletero.

¿Que ocurre con esas casas? ¿es necesario declararlas en Alemania? ¿es necesario hacerlo en España? ¿las podemos desmontar y mandarlas por DHL? ¿que pasa si la queremos alquilar?  ¿a que huelen las nubes?

Intentaremos despejar casi todas esas dudas ahora mismo… ¡¡¡adelante vídeo!!! (digo artículo)

¿Hay que hacer declaración de inmuebles en España aun no siendo residente?

Pues bien, la respuesta resumida es SI, hay que declarar en España que poseemos un inmueble en territorio español sin ser residentes ya que la ley IRNR (Ley del Impuesto sobre la Renta de No Residentes) obliga a ello, aunque hay que distinguir dos casos, ya que no es igual tener el inmueble vacío para uso propio que tenerlo alquilado.

En caso de no tenerlo alquilado, habrá que hacer una declaración ANUAL en la cual habrá que incluir una renta «ficticia» (como si la casa estuviera alquilada y nos proporcionara un ingreso) del 1,1 % sobre el valor catastral de la vivienda si dicho valor ha sido revisado en los últimos 10 años; en caso contrario este porcentaje subirá al 2%. Por otro lado si tenemos la casa alquilada entonces tendremos que hacer declaraciones TRIMESTRALES donde meteremos el valor de la renta obtenida. Si, has leído bien, cada tres meses, como tus visitas al gimnasio.

Para facilitar este trámite, en 2014 se aprobó la ley 26/2014 por la cual se modifica la regulación del IRNR y se establece que aquellos no residentes que lo deseen pueden acceder a un borrador de dichas declaraciones donde ya figurarán todos los datos cumplimentados para que el declarante acepte (o no) dicho borrador y lo tramite, haciéndole la vida un poco más fácil, como ocurre con la declaración del IRPF para los residentes. Por desgracia, a pesar de haberse aprobado esa ley, sigue sin estar disponible para el gran público los borradores, así que toca hacerlo a mano desde el principio.

¿Qué documentos exactamente hay que presentar?

El documento recibe el nombre de Modelo 210 y se puede obtener toda la información sobre su tramitación en el siguiente enlace de la Agencia Tributaria Española.

Para la presentación de este modelo, solo apto para no residentes, será necesario rellenar un formulario (lo podéis descargar en formato pdf aquí), presentarlo en el Finanzamt para que os lo sellen y a continuación presentarlo en la hacienda española, demostrando de esa forma que sois residentes en el extranjero y así acogeros a los acuerdos que evitan la doble imposición.

¿Cuánto hay que pagar en España por tener una casa?

Depende. Si se es residente comunitario (es decir, se vive en un país de la Comunidad Económica Europea) entonces hay que pagar un 19% sobre las rentas obtenidas por el inmueble. En caso de no ser residente comunitario, este porcentaje sube hasta el 24%.

Las rentas mencionadas se corresponden con el importe que se cobra por el alquiler de la vivienda, pero en caso de no tenerla alquilada, se considera una renta ficticia del 1,1% sobre el valor catastral de la casa siempre y cuando dicho valor ha sido revisado en los últimos 10 años; en caso contrario este porcentaje subirá al 2%.

Además, en el caso de tener alquilado el inmueble, es posible descontar de los ingresos varios gastos asociados a la vivienda siempre y cuando residas en cualquier país de la comunidad económica europea.

¿Qué gastos se pueden descontar a la hora de realizar la declaración?

Al tener una vivienda alquilada hay que pagar impuestos por dichos ingresos, ya seas residente en España o no, pero siempre y cuando residas en la UE hay muchos gastos que puedes deducir de forma que el importe a pagar se reduzca. En concreto, estos son todos los conceptos deducibles:

  • Intereses del préstamo hipotecario. Esto no es la cuota completa ya que la amortización de capital no cuenta, solo los intereses.
  • Depreciación del inmueble (un % anual).
  • Gastos de mantenimiento o reparaciones realizadas en la vivienda, como por ejemplo pintar, arreglar un problema eléctrico, sustituir una ventana rota, reparar un ascensor o puerta, etc. No se pueden desgravar ampliaciones o mejoras.
  • Seguros asociados a la vivienda, siempre y cuando sean abonados por el propietario. Pueden ser seguros contra robo, daños a la propiedad, responsabilidad civil, etc.
  • Tributos y recargos no estatales, como el Impuesto de Bienes Inmuebles (IBI), tasas de alcantarillado, recogida de basuras, alumbrado, etc.
  • Gastos de la comunidad, incluidas las derramas necesarias para algún tipo de reparación o mantenimiento.
  • Cualquier tipo de servicio asociado al inmueble como puede ser servicios de jardinería, mantenimiento, vigilancia etc., siempre y cuando no estén ya incluidos en la cuota de la comunidad.
  • Cualquier tipo de suministro como luz, agua, gas, etc., siempre y cuando sean satisfechos por el propietario de la vivienda.
  • Gastos asociados a la tramitación del alquiler cuando este servicio ha sido proporcionado por un profesional o una empresa. Requieren factura.
  • Electrodomésticos y muebles adquiridos para la vivienda (un % de amortización anual).

¿Cómo se calcula la depreciación del inmueble? 

Se corresponde con el 3% del mayor de dos valores:

  • Valor catastral de la construcción.
  • Precio de compra con todos sus impuestos menos el valor del suelo según el porcentaje correspondiente al suelo indicado en el recibo de bienes inmuebles (IBI).

Por ejemplo, si tenemos una casa cuyo valor catastral es de 100.000€ (sin incluir el suelo) pero por el que pagamos 200.000€ y según el IBI el valor del suelo se corresponde con el 30% y el de la construcción el 70%, vemos que tenemos que elegir entre aplicar el 3% a 100.000 € o bien al 70% de 200.000, que son en concreto 140.000€. Obviamente elegiremos aplicar dicho porcentaje a la segunda cantidad, que es mayor, para obtener la mayor desgravación posible.

¿Y la amortización de los electrodomésticos y muebles?

Si cuando se alquila la vivienda se ceden para el uso del arrendatario una serie de muebles y electrodomésticos los cuales se indican claramente en el contrato de alquiler, es posible deducir un porcentaje de su valor anualmente. En concreto es posible desgravar un 10% de dicho valor durante 10 años o bien el 5% durante 20, pero en cualquier caso el cálculo elegido el primer año será el que haya que aplicar los siguientes. Es necesario poseer las facturas de compra correspondientes.

¿Qué ocurre si tengo la vivienda alquilada pero no todo el año, sólo la mitad por ejemplo?

En este caso SI podrías desgravar los gastos indicados, pero únicamente por el periodo en el cual la vivienda estuvo alquilada. Siguiendo el ejemplo, sería la mitad de los gastos anuales.

¿Es posible verlo de un vistazo con un ejemplo?

¡Pues claro que si!

Ejemplo 1. Paco que vive en Alemania tiene una propiedad en España que no tiene alquilada, pero que usa para irse de veraneo. Es soltero tiene 2 hijos y una bonita hipoteca. 

INDICADORES

  • Valor total de compra de la vivienda: 150.000 €
  • Valor catastral total de la vivienda: 100.000 €
  • Valor de la construcción según IBI: 70%
  • Valor del terreno según IBI: 30%
  • Valor de compra de la construcción según % IBI: 105.000€

INGRESOS

  • Renta ficticia anual: 1,1% del valor catastral (100.000): 1.100€

GASTOS

  • No se pueden desgravar gastos.

RESULTADO

  • Rendimiento neto a declarar para el IRNR: 1.100€
  • Porcentaje a aplicar: 19%
  • Cantidad a pagar: 209€

Ejemplo 2. María que vive en Alemania tiene una propiedad en España que tiene alquilada a una prima suya muy maja. Está separada y no tiene hijos pero si una fantástica hipoteca. Paga 30€ de comunidad mensuales y no se ha gastado un duro en reparaciones.

INDICADORES

  • Valor total de compra de la vivienda: 150.000 €
  • Valor catastral total de la vivienda: 100.000 €
  • Valor de la construcción según IBI: 70%
  • Valor del terreno según IBI: 30%
  • Valor de compra de la construcción según % IBI: 105.000€

INGRESOS

  • Alquiler anual de la vivienda: 500€ x 12 meses: 6.000€

GASTOS

  • Comunidad + Gastos de reparación: 30€ x 12 meses: 360€
  • Intereses anuales de la hipoteca: 930€
  • Impuesto IBI anual: 200€
  • Impuesto anual de recogida de basura: 160€
  • Depreciación del inmueble: 3% sobre el valor de compra de la construcción (105.000€): 3.150€
  • Total gastos anuales deducibles: 4.800€

RESULTADO

  • Rendimiento neto a declarar para el IRNR: 6.000€ – 4.800€ = 1.200€
  • Porcentaje a aplicar: 19%
  • Cantidad a pagar: 228€

¿Qué ocurre si las cantidades a deducir son superiores a los ingresos?

Únicamente se pueden deducir cantidades hasta un máximo equivalente a la cantidad ingresada, es decir, jamás se puede acceder a una devolución, pero dicho exceso no se pierde, sino que se puede aplicar durante los cuatro años siguientes.

¿Y qué ocurre si se tiene la nuda propiedad de un inmueble pero no el usufructo?

En este caso (que es bastante típico en cuestiones de herencias), NO es necesario presentar la declaración trimestral del inmueble.

¿Es posible obtener la reducción del 60% sobre el rendimiento neto de la vivienda?

Como algunos sabréis, cuando se es residente en España y se tiene un inmueble alquilado, a la hora de hacer la declaración del IRPF es posible acceder a una reducción del 60% sobre el rendimiento neto de dicho alquiler, pero esta reducción NO es aplicable a no residentes. Una pena.

¿Qué ocurre si la vivienda tiene dos propietarios, ambos no residentes?

En este caso cada uno deberá presentar una declaración independiente declarando la parte correspondiente de la vivienda (generalmente el 50%).

¿Los no residentes no comunitarios deben proceder de la misma forma?

Aunque en principio esta situación no os debe afectar (si estáis leyendo esto es porque residís en Alemania, por lo que sois residentes comunitarios), comentaros que todo es igual que para los si comunitarios, salvo que NO se pueden desgravar gastos y que el porcentaje a pagar pasa del 19% al 24%. 

¿Y qué ocurre con la declaración alemana?

Al ser residente en Alemania, nos regimos por las leyes alemanas en cuanto a tributaciones, por lo que es obligado declarar en Alemania todas las rentas obtenidas (sueldo, herencias, lotería, alquileres, etc) así como todo el patrimonio que se posea, ya esté en territorio alemán o español, así que es evidente que será necesario incluir la vivienda española en la declaración de la renta Alemana, pero gracias a los acuerdos para evitar la doble imposición, será posible descontar los importes ya satisfechos en España de lo que se debería pagar por dicha vivienda en Alemania.